民法改正と契約更新

この度の民法改正は、実に１２１年ぶりの大改正だそうです。
わたしたち不動産業者・宅建業者にとっても、
「借地借家法」「宅建業法」などと並んで、仕事上、最重要の法律です。

私もまだまだ勉強中で、先日もセミナーに参加させていただいたところなのですが、
こちら（法務省ＨＰ）に、分り易い資料やパンフレットが掲載されてます。
オーナー様には「保証」「賃貸借」に関する箇所だけでも、一度ご覧いただくことをお勧めします。

「敷金」や「原状回復」など、これまで規定が無かったものや曖昧だったものについて、
今回の改正民法では明確に定められました。
中でも「保証」に関する規定の変更は、実務上、早くも関わりが出てきています。

と言いますのは、弊社の場合、管理ビルの賃貸借契約において、
テナントさんからの解約予告は基本的に「６ヵ月前」としています。
その為、各テナントさんには、契約期間満了の「６ヵ月前」までに通知をお送りしているのですが、
逆算すると４月更新のテナントさんへの通知を始める時期が迫っているからです。

先ほどの法務省ＨＰ内にあるこちらの資料のＰ１８～１９が、分かりやすくまとまっているのですが、
来年４月以降に更新契約をする場合、現在の連帯保証人との保証契約が無効になるケースが出てきます。
法務省の見解では、４月以降に締結する更新契約書に「連帯保証人が署名捺印をしなければ」
新たな保証契約とはならず、従来の連帯保証人としての責任が続くということのようです。

４月以降の更新について、社内で契約書の改訂を進めていますが、
先ずは連帯保証人の署名欄を削除しました。
併せて、連帯保証人さんに送る「更新した旨の通知書」も作成。

ただし、これは更新のある普通借家契約の場合だけで、
定期借家の再契約は新たな契約となるため、改正法に沿った保証契約が必要になるようです。

連帯保証人については、以前もこんな記事（関連記事にリンク）を書いています。

今後は保証会社も含めて、保証債務をどう担保するのか、
オーナー様へのご説明と打合せが必要になってくることでしょう。
消費税の一件が完了したところですが、年末までの新たなテーマとなりそうです。

※もう一つのテーマ雨漏りの調査・改修も同時進行中です。